闲聊不动产（二） 旗杆地与再建筑不可

企鹅村村长

闲聊不动产（二）  旗杆地与再建筑不可

旗杆地，日语叫做 旗竿地（はたざおち）。相信很多买一户建的朋友都听说过这个名词。具体什么意思呢？简单说，就是从地图上看，形状像旗杆的土地。

这个事情吧，还要从日本建筑基准法说起。日本建筑基准法规定，建筑物的土地必须和道路相邻2米以上。这句话可能不太好理解（我在日本待的时间太长，中文退步了）。换一种说法就是，但凡是个建筑物，就得有条路能通过去，而且这条通路的宽度必须在2米以上。请大家看图1，A土地就是一块整形地，它和道路相邻的部分有10米，符合建筑基准法。B土地就是旗杆地，土地的“旗帜”部分虽然不和道路直接相邻，但是“旗杆”部分是和道路相邻的，而且“旗杆”的宽度是2米，也符合建筑基准法。所以在这两块地上面盖房子，都没有任何问题。

图1 整形地和旗杆地

那什么土地是不符合建筑基准法的呢？您看图2这几种，都是属于和道路不相邻，或者相邻部分的宽度不足2米的土地。这样的土地又叫做『无道路地』。在这样的土地上是不能盖房子的。

图2 无道路地

但是，实际生活中建在这种土地上的房子有很多。这是因为当初盖房的时候那块地是符合建筑基准法的，后来因为周围环境的变化，道路的宽度的变化等原因变成了『无道路地』。这种情况下，已经存在的房屋是可以继续使用的，但是一旦房屋拆除了就不能重建，这个就叫做『再建築不可』。

  

比如图3这个房子。大家看一下右下角我用红色框圈出来的部分。清清楚楚的写着『再建築不可』。买这种房子的前提就是继续住，自住也行，出租也行，房子旧了重新装修也行，内部改造（和室改成洋室之类的）也行，唯独就是不能拆了重建。

图3 再建筑不可

图3这个房子是木造，平成7年建成，至今已经20年，可以认为房子本身的价值已经贬值到0，只剩下土地还值钱。而且一户建使用了20年，正是该考虑要大修的时候，这种大修很可能要花费100万日元以上。在这个节骨眼儿上选择卖房，很有可能是因为不想出这笔钱。当然这纯属我个人猜测，但是我对自己这个猜测比较有自信。为什么这么说？大家请看右下角我用蓝色框圈出来的部分，『現状有姿売買・瑕疵担保免責』。这句话又是什么意思呢？从字面上就能看出来，房子现在什么样儿就什么样儿，买之前看清楚了，看仔细了，犄角旮旯啥的都别漏了，脑袋别抽儿抽儿！！想好了再买，买了以后再出任何事情一概不负责。无论是房子本身有问题还是房子的附带设备有问题，买了就别那么多废话，根本不鸟儿你。对，就是这个意思。

  

到这里，我觉得意图已经很明显了。房子已经出现了若干问题，到了该修缮的时候，但是修缮要花一大笔钱，房主没钱或者不想出这笔钱，就想把房子卖了变现。当然了，买家也不是傻子，明知道这房子不可再建，眼看就要大修，谁还愿意买？所以，这种房子都卖的很便宜。买家出手的时候就应该清楚，买的是土地不是房子，买回来以后还要再另出一笔钱修缮，直接入住会有安全隐患。

  

其实大多数房产的买卖不是这样的。一般而言，卖家是要对房子的质量负责的。原则上，交易过户以后如果买家发现房子有问题，1年以内是可以追究卖家责任，是可以要求卖家对房屋做必要修缮或者要求卖家做赔偿的。这个问题涉及到民法，宅建業法，以及品確法的诸多条款，要是展开来说又自成一章，这次我们暂且略过。

图4_瑕疵担保

那个啥，写到这儿好像远离了『旗杆地』这个主题。那我们就再回过头来说说旗杆地。

旗杆地有一大堆缺点：

1.   日照，通风不好。

2.   每天从“旗杆”进进出出，路窄不说，在别人家眼皮子底下晃悠终归还是别扭。

3.   远离道路，来个贼啥的路上行人也看不见，安全性不好。

4.   路窄，车辆进出不方便。

5.   房子周围都是别的建筑物，被人包着，会有压迫感。

6.   一般都没有自家小院子。

7.   接壤的“邻国”太多，土地边界划分常常会有争议。

  

可但是，但可是，旗杆地也是有优点的。俗话说的好，上帝为你关上一扇门的同时还会为你放出一条狗。啊，不对，不是这句，应该是上帝为你关上一扇门的同时还会为你打开一扇窗。

旗杆地的优点是什么呢？最大的优点就是便宜！很多人在买房时很看重地点，比如自己一直居住的很熟悉的区域，或者通勤上学方便的区域，或者是学区房等等。在区域限定严格，预算有限，整形地房产售价超出预算的情况下，旗杆地就是一个很好的选择。同样的地点，旗杆地就是卖的便宜。在很多人看来，采光啊，路窄啊，安全性差什么的那些缺点，相比房子所在地而言都是可以忍耐，可以妥协的。

那旗杆地还有没有其它的优点呢？答案是有的！第二个优点就是便宜。其实还有第三个优点，就是便宜。重要的事情说三遍！钱少地好就是王道啊！

  

这里我必须补一句，我不是推荐大家去买旗杆地，我只是想说在您经济能力有限，不得不在购房条件上有所妥协的时候，旗杆地也是可以考虑的。旗杆地跟不可再建是两个概念，是不能划等号的，这一点请大家务必要搞清楚。

不可再建是指不接道，或者接道宽度不足２米，或者相接的“道路”不是认定道路（路宽不足4米）。不可再建的土地并不一定是旗杆地。还有建蔽率和容积率超标的房子，就是所谓的违法建筑，虽然可以再建但是必须缩小规模，这个另外再谈。

再建筑不可土地

买不可再建的房产一定要慎重。这烫手山芋接过来了可就不好扔出去啦！

不可再建房产的主要缺点是：

1.   如果发生地震，火灾导致房屋损坏，倒塌以至于必须重建的时候建不了。

2.   资产价值低，房产保值增值性差。

3.   贷款相对比较难（万一贷款还不上，银行拿着这块地也卖不了好价钱）。

4.   卖的时候不好出手（买家贷款也难）。

5.   地价低。如果想用不可再建的房产做抵押从银行贷款的话不好贷。

  

不可再建房产的主要优点是：

1.   地价低，所以整体房价低。

2.   固定资产税低。遗产税低。

3.   售价低，但是房租并不低，投资回报率相对高。

  

  

说到这儿可能有人会问，那些手里拿着不可再建房产的人岂不是很悲催？自己住着不爽，卖又卖不出去，那就是不良资产砸手里了呗？这个嘛，也不是一点儿办法都没有。常见的几招儿破解方法是

1.   把隔壁也买下来，2块地合起来变1块，往往就变成可以再建了。

2.   跟隔壁商量，买他家一部分土地，把道路拓宽，变成可再建。

3.   把现在房子拆了，牺牲一部分土地面积用作道路，变成可再建（セットバック）。

4.   烧香拜佛，祈祷都市计划科把这块地划分到政府改建计划范围内，等着拿政府的拆迁补偿款然后换地换房（概率太小，其实不算是破解方法）。

セットバック

说了这么多，稍微总结一下，旗杆地有可能是不可再建土地，看好再出手。无论是不是旗杆地，只要是不可再建的，您就尽量不要碰啦，真不是一般人能玩儿的好的。别让人忽悠了站墙角里哭。

最后，希望大家都能买到让自己满意的房子。

不死猫

好文章，楼主自己写的？

みちゃん

学习了，非常感谢

ダンボルギニー

再建不可的房子不是开始合法后来不合法了。
而是法律在施行以前这个房子就存在了，所以只能等它在建的时候适用法律。

多川

赞。。。。。。。。。。。

mkanai921

旗杆地，或者再建不可的地，也不是没有用处
就像lz所说的便宜呀
找年数多的旧房子，等一下步把前面那块地也买了，
要比买同样面积的整形地要便宜很多
说不定有这样的机会，候着

keirui

ダンボルギニー 发表于 2016-2-3 09:17
再建不可的房子不是开始合法后来不合法了。
而是法律在施行以前这个房子就存在了，所以只能等它在建的时候 ...

LZ那是通俗易懂的说法，你的解释太拗口，

furuyama

你是干不动产的吗？
普及知识挺好的，顶你一个。

ダンボルギニー

keirui 发表于 2016-2-3 09:46
LZ那是通俗易懂的说法，你的解释太拗口，

你觉得拗口是因为你脑洞太大。

ダンボルギニー

mkanai921 发表于 2016-2-3 09:22
旗杆地，或者再建不可的地，也不是没有用处
就像lz所说的便宜呀
找年数多的旧房子，等一下步把前面那块地也 ...

因为留下一根柱子也叫reform，所以完全可以象建个新的那样重建。
就是間取り改不了，因为必须要用原来的地基。