闲聊不动产（一）投资回报率

企鹅村村长

闲聊不动产（一）　　投资回报率

投资回报率，日语叫做【利回り】，是不动产投资时一个非常重要的参考数据。顾名思义，投资回报率就是收益金额占投资金额的比重。但就是这么一个简单的小东西，也还是稍微有点儿讲究的。专业术语上来讲主要分为两种，一是表面回报率【表面利回り】，另一个是实质回报率【実質利回り】。

表面回报率就是简单的用房租收益除以购房金额。实质回报率则是从房租收益里面减去必要的开支以后再除以购房金额。以图片上所示房子为例，每个月的房租是44000日元，一年12个月的房租收入是 44000×12=528000日元，房屋售价是6600000日元，表面回报率就是528000÷6600000×100%= 8%。是不是看起来还不错？

而实际上呢？在日本，拥有一套房产是要交固定资产税的，如果是公寓【マンション】的话，每个月还要交管理费（相当于中国的物业费？）和修缮基金费。如图所示，虽然每个月房租收入有44000日元，但是每个月还要支付5500日元的管理费，3000日元的房屋修缮基金，1000日元的供暖设备修缮基金，实际上每个月到手只有 44000－5500－3000－1000=34500日元，一年的实际到手收入是 34500×12=414000日元。实质回报率为414000÷6600000×100%= 6.27%。已经比表面回报率低了接近2个百分点。

其实这里仍然少算了很重要的一项，那就是固定资产税。对的，只要您在日本拥有一套房产，这个税是一定要交的（另外还有都市计划税，不是每个房子都有）。固定资产税和都市计划税，简称固都税，由日本专门机构评定，一年评定一次，每年税额都不一样。因为房产会折旧，所以一般都是税额越来越低。当然也有例外，比如地价上涨导致的税额上涨也是有可能的。每个房子的固都税都不一样。这里为了便于计算，我们假设这套房子的固都税是每年20000日元。那么，真正的回报率是44000－5500－3000－1000=34500×12=414000－20000=394000÷6600000×100%= 5.97%。这个百分比，才是我们真正应该去关心的数字！神马月租，神马表面回报，都是浮云。

5.97%是一个什么概念呢？简单的说，如果您投资了660万日元买了这套房子，并且长期持有，并且您的房子一直有人租从不闲置，并且租金十分稳定从不下跌，那么您需要16年9个月才能完全收回成本。从第16年第10月之后，恭喜贺喜，您终于开始赚钱啦！

不过呢，但是呢，可是呢，其实呢，我再扯个淡。房子是卖660万日元没错，但是您买房不能只掏个房款就完事儿吧？！还有中介费呢！还有不动产取得税呢！还有司法书士报酬呢！还有印纸税呢！如果贷款买房的话，还有贷款手续费呢！还有贷款担保费呢！还有……好吧，我闭嘴。您自己想想，什么时候能收回成本，什么时候开始真正意义上的赚钱。

所以说，如果您想在日本投资买房，那么第一个必须要搞懂的就是表面回报率和实质回报率的区别。既然是投资，是为了赚钱，那就必须把每一分钱都算的清清楚楚，明明白白的，您说对不？

多川

你说的太对了，涨知识

多川

房租收入也要交税吧

itigawa

对啊、房租收入还要上税。所得税和住民税又去掉不少。

简单生活140227

再买个火灾保险和地震保险什么的。。。

企鹅村村长

多川 发表于 2016-1-20 12:18
房租收入也要交税吧

房租收入减去必要开支以后，真正能够挣到手的那部分钱是要交税的。

企鹅村村长

简单生活140227 发表于 2016-1-20 12:25
再买个火灾保险和地震保险什么的。。。

如果是投资，房子买了以后租出去的话，保险这些都是让租客买的。房东一般不买。

惊涛拍岸

不好混日子 发表于 2016-1-20 12:55
空置2个月 基本这一年的回报率就是0了

房东阿姨说，从礼金里补回来。
大太阳照得下午直犯困，没有提神的帖子啊……

暗自流离

实质回报率有个3就已经很高了。。

企鹅村村长

暗自流离 发表于 2016-1-20 13:49
实质回报率有个3就已经很高了。。

别这么悲观，实质回报率5%以上的有很多。