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[手续参考] 9月8日無事契約済み。。。。。。卖房子中介攻略加实际操作经验

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发表于 2010-9-6 10:50:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 小猫笑笑 于 2010-9-8 23:27 编辑

 人们总喜欢说,房子是一生の買い物,可现在生活方式多变,很多时候,买来的房子因为各种理由不得不出手.
决定卖房子的原因很多,转勤或者回国不住了,养房子养不起了,想换大房子了。。。

 决定了以后,参考购入价格和手头残债,市价定好自己房子的卖价和底线值,然后找中介估价,商量后决定最终卖出价格。

因为老公出差短期在外地,我家这次买房全权由我包办,总结了一箩筐的个人经验给大家参考。

1  程序步骤

决定卖房子→决定价位→見積依頼→决定中介形态→等待申込み→値段交渉→契約

http://sell.yeay.jp/lpo/fudousan ... E6qMCFROnbwodkRjM2g

http://www.c-t.jp/

这些都是一些一括見積的公司,简单的填完资料,然后就开始不停的接电话,收邮件,现在日本经济不景气,虽说房价上不去,但
想买便宜房子的人多,中古市场还是很火爆,物件数少,性价比好的房子尤其少,所以中介看到新房子是会全力去争取的。

媒介种类:

媒介契約分为「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」三种

  说穿了就是个权利与义务的平衡,不动产行业大部分中介费是买主和卖主各付给中介3%+6万的中介费,加起来6%+12万,
按照3000万的房子来说就是192万,所以对于中介来说,决不是一笔小数目。对于卖主来说,只要卖得快,卖的价钱高就好,
可对于中介来说,从自己手上卖出去和从别人手上卖出去到手的金额完全不同,这中间就会出现利益冲突,简单的说,
作为卖主,怎么操纵,利用中介就成为关键,不能盲目听信,得有自己的主见和底线。

  房子一旦签约,大家都会把房源情报登到专用的情报网レインズ上,情报是共同的,「専任媒介」「一般媒介」都可以介绍,只不过抽成的手续费不同。

「専属専任媒介」就是把卖的权利给一家中介,6%+12万只能一家拿,但他负责把你的东西卖出去,这种一般除了工业和商业用地,一般个人住宅用房很少有人利用。


「専任媒介」卖房子的权利给一家,但别的中介可以介绍,买主的3%+6万中介费只能「専任媒介」拿,但介绍出去的中介可以拿卖主的3%+6万中介费。
优点是一家管理,签约的中介作为窗口帮你管理钥匙,电话,看房等所有杂事,缺点是,这是内部人士偷偷告诉我的,如果在自己公司有可能卖出去的前提下,
他们会压着房子告诉别的中介已经卖出去了或者商谈中,虽说人不为己天诛地灭,但吃亏的是卖主。

「一般媒介」完全的实力主义,谁卖出去拿全额,优点是竞争强,各家中介有危机感,会比较卖力气,缺点是,得自己一家一家签约,然后房地产的检索网页上会由各家分别登广告,
电话直接打到你自己手里,情报没人帮你管理,房市火爆的时候大家会以自己公司的「専任媒介」为主介绍,现在房源少,大家不管什么媒介,卖出去就好。

我个人的感觉是,「一般媒介」最适合我家的情况。

我家的房子地点好,山手圈上徒步10分钟内,全新装修,オートロック,安静住宅区,在那附近算是性价比很好的房子,而且价位设定不高,比较好出手,所以一放到网上見積依赖,
电话在10分钟内开始一个接着一个得来,正好我当时在京都站旅游,整整3个小时,我都在地下商场门口空地接电话,到后来胳膊都抬不起来了。

大家的目的只有一个,报告見積价格,宣传自己的公司,争取「専任媒介」,我当时没有马上决定,因为他们的价格评价都比我想卖的价格低,这是肯定的,因为他们只是按照正常的
均价去评估,具体房子状态如何得看完再说,所以我回到东京后,让他们一个个自己去现地看房(钥匙机放在一家一直帮我们做出租的中介那里),然后一家家中介开始给我邮
打印精美的评价报告书,然后火烧房子似的要求面谈,20多家,我实在挨个见不起,更别提是一群有目的来的专门的营业,一个个口若悬河很难对付,所以我们商量后决定给野村,
毕竟是大手,我也喜欢野村的网页

ノムコムhttp://www.nomu.com/mansion/

担当是个年轻的主任,说话办事利索,是我喜欢的营业type。

尽管别的公司也很积极的来电话,为了清静,我直接和野村签了「専任媒介」契约。

然后的两个礼拜,野村很积极的帮我们到处登广告,找人来看房子,曾经有两组在第二周看上了房子,都因为出钱的当事人父母反对,在临门一脚的时候差了那么一哆嗦,郁闷。

在「専任媒介」签署后3周左右,我们有点儿状况想尽早卖掉房子,野村的动作越来越缓慢,估计手头的客户没有存货了。其实我可以随时接电话,应付各种突发状况,完全可以作为窗口,
所以一个电话和野村解除「専任媒介」契约,换成「一般媒介」,这个只要没有实质性的申込み是可以根据卖主的意愿随时更换的,然后我又和高田马场附近的大大小小10家左右中介签署了「一般媒介」契约。

在这里我要说的是,在不动产行业,龙头老大是哪里真的不好说,根公司规模和卖上高有时候根本没关系,有些小公司在某些地域比任何大公司都强。我的经验是,
東急リバブル作为中古贩卖还是很强的,有两家中等规模的其他中介一致同意他们的实力,事实上,这次活动的最多的还真是東急リバブル,表扬一下。

2 如何对付侃价(实战篇)

  作为买方,我会尽一切能力,不放弃任何可能性去讲价,但能不能讲下来得看卖主,毕竟房子是人家的,人家没有便宜卖给你的义务,谈得来就卖,谈不来啥招儿没有,
卖主着急的话,讲价空间就大。

  我们这次也碰到了讲价的,我们要价2680万,想买房子的A先生在经过两个周末连续两次看房后非常满意,决定申込み、写的价格是2450万,我们不能接受这个价格,
这时候,暗地里下绊子的却是中介

  作为中介,200多万的降价幅度算到中介费上根本没多少钱,他们要的是做成这笔生意,尤其我签的是「一般媒介」,如果这笔买卖不成,说不定别的公司介绍出去了他们就一分钱拿不到,
所以,这时候中介就变成了墙头草,哪边有诚意往哪边倒。作为卖主已经提出,这个价钱我就买的情况下,中介完全的倒向了买主,我去商谈的时候,中介头十分钟一直在讲买主可以现金一次支付,
手续快,一周后签约,3周后全额过户,还跟我说,你这房子其实,我觉得能买这个价钱还是很妥当的(これは今では妥当な値段だと思う),话里话外就是说,
你降价吧,别不知足了,现在不卖将来还不一定能卖出去呢
说得我一肚子气啊。

  不过我碰到这个营业是主导型的,自我,咱求人办事儿不能硬呛着他说,我老老实实的装了10分钟乖孩子,听他说完了他想说的,表达的满足了,然后一副皱着眉头,努力思考的表情,告诉他:

  跟您说实话,我们这次卖房子是为了买一套很喜欢的一户建,价格在4000万,我手头只有X00万日元,首付加上乱七八糟的我还需要X00万日元,也就是说,这个房子如果卖不到X00万的剩余金额
我就没法买新房子,那我卖房子就没有任何意义,我们完全养得起这套房子,卖不出希望价格,我宁可不卖。(基本都是编的,但数字对得上,挑不出破绽)

  他一听这个马上就惊了,收起了一副你还是降价吧的表情,拿出计算器横算竖算,可能第一次算漏了,说,这还有100万的富裕可以降价,我直接告诉他,那100万是您的中介费,如果您不介意不收,
我可以把它算在降价额度中。

中介当时就不说话了,想了半天,来了一句,明白了,你是真的只能降20万,我们跟买主实话实说吧。

这时候,中介这根墙头草就倒向了我这边,因为交易的关键变成了买主是否能多掏钱

  然后竟然以成约为前提开始拿出日历,详细讨论几号签约,可不可以请假,几号过户有没有问题的具体事项。

  我心里当时的判断是,有戏,尽管不肯定,我怀疑中介代表买主来讲价值之前已经得到了某种暗示或者是底线,他的任务是,能讲就讲,讲下来就赚了,讲不下来也买,因为我事先套过中介的话,
买主很喜欢我们的房子,而且据陪买主看了2周的担当说,买主现阶段没有第二候补,而且出钱的父母两天后就要来东京,按他的标准,如果想买只能买我们的房子。

  我这次就是在赌,我赌买主有能力全款买房子,因为如果是银行贷款限度额的话,还有掏不出钱的可能,都要全额掏2500万买房子的人,还会差个200多万日元?
还有,没有别的和我们房子竞争的同等性价比的房子,这也是我的赌注之一,反正我没什么可输的,我又不着急卖,降价了不甘心,卖出去就算,卖不出去拉倒。

  正式接到2450万的申込み后两天,买主出钱的父亲来看房子,当天经过4个小时的交涉,以2650万签约,比买来的价格高了20万,经济危机前房价最高的时候买的房子,
经济危机后没赔反赚了一点儿,我们很知足了。

有不对的,请订正,智者见智,仁者见仁,亲身经历,写出来给大家参考吧.
发表于 2010-9-6 10:52:12 | 显示全部楼层
小猫出品,必属精品,沙发是我的。
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发表于 2010-9-6 10:53:30 | 显示全部楼层
沙发。让我也能卖房子吧,阿门!
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发表于 2010-9-6 10:55:46 | 显示全部楼层
有头脑啊。。。。。。。。
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发表于 2010-9-6 10:58:18 | 显示全部楼层
留下脚印,作参考,
谢谢分享
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发表于 2010-9-6 11:06:26 | 显示全部楼层
这水平太高了。
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发表于 2010-9-6 11:06:34 | 显示全部楼层
问问小猫,问到伤心的地方,你就别回答了。你这次买的房子,到底是赚钱还是赔钱了亚?我是问整体上
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发表于 2010-9-6 11:09:25 | 显示全部楼层
留个脚印,lz的总结很有意义,谢~~~
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发表于 2010-9-6 11:10:36 | 显示全部楼层
楼主的房子是哪年建筑的呀?
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发表于 2010-9-6 11:14:09 | 显示全部楼层
恭喜恭喜啊,真是柳暗花明又一村呀,人生总是惊喜不断
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