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一头牲口

我现在住楼房，房产是自己的。但对楼房有太多太多的不满意。想自己建房，观察了几个月，看了不下20个房子，无数块土地，我来分享一下基础知识。因为房地产的水不是一般的深。图便宜会吃大亏！甚至往死里吃亏。
不想吃亏，你得完全理解一下下面各个词语的意思。完全看懂了本文，你等于看了10家房子了

土地面積：交易的土地面积。垂直面积。城市里的房子，一块大地拆N块卖，面积一般在50-60平米盖三层楼，乡下可以100-200平米。不过有一个陷阱，超过200的部分税非常非常高！所以，首都圈再怎么农村，最好也只买200平米以内的。


建蔽率：一快土地，有多少%的土地能建设。神奈川低层规划区一般在40%-60%左右，而东京因为土地紧张，一般在80%左右。

容積率：一快土地，能盖地板面积多少的房子， 神奈川低层规划区一般在60-80%左右，高层区在160%-200%，东京一般在160-200%，这就是为啥在东京一块60平米的土地可以盖120平米的房子，而在神奈川一块120平米的房子才能盖96平米的房子的根本原因。

接道：法律规定，一块地，挨着马路，才能建设。不挨着马路的房子，不能建设。马路好像必须有4米宽，接壤长度（入口）必须大于2米宽。否则不允许建设。


旗杆物件：当一块地拆成两块地，三块地，四块地，就注定了其中几块不能挨着马路，但这样就不能建设了。所以为了卖出去，房地产公司在分割土地的时候，一定要做一条长长的通道把里面的土地接到马路上，就像接水管那样。这样，这块土地就是旗杆形状了。所以叫这名字，价格呢，要比普通土地便宜好多！！！因为在旗杆土地建房，就注定了房子被其他房子包围着，不但采光不好，通风也不好，人气小，所以价格压很低。

整形地，土地造成：一片凹凸不平的土地是不适合建地基的。要整理平，还要把周围的土包起来防止塌方。

土地改良：土地本身的硬度不够，直接盖房子的话，在地震的时候可能出现地基塌方，所以需要硬化土壤。一般在土壤里面混入混凝土加固，或者往土里面打钻加石头。在横滨，约有50%的土地需要改良。费用大概100多万。这部分费用往往会被忘记。


高台：一大片斜面地，要盖房子就必须切成丘陵形状，然后用混凝土把周围的土壤包起来防止塌方，这样土地看起来就是一个高台了。

地下車庫：高台下挖了个空间，用来停车。但请记住，地下车库虽然很方便，但这里有陷阱。二手带地下车库的土地，有停车场的，很可能无法再盖楼，因为无法保证地基强度。换句话说，买一块带地下车库的土地，30年后这个土地不好卖出去。另外，地下车库算房间面积。

建築条件付き物件：卖你这块土地的前提条件是找他们盖房，这种一般土地价格很低，但靠盖楼赚你钱。

市街化区域：这里曾经是农村，没有自来水，没有下水道。政府现在给你规划好了，建好自来水和下水道了，但费用你每年靠税还给政府。单纯税比较高。

市街化調整区域：这里不是可以盖房的规划地。盖房时需要向政府申请许可，手续非常复杂，一般个人做不到！千万别买！！！买了也卖不掉。

セットバック：你家前面的马路不够4米块，可能3米6，无法盖房，那你就把你家的地捐献出来一部分，建设马路，马路宽了，政府就让你盖房了。


法地部分：斜坡！！！有的土地500平米，法地部分占90%，只有50平米能盖房，要小心。有一点：法地部分税低。不会让你平地的税。

建売：已经盖好的房子，往往房子施工价格在800-1200万上下。说白了，建売就是最最便宜的，房子不会好。但便宜。一般都是当地工務店盖的。很少有ハウスメーカー盖的。

ハウスメーカー：建商

工務店：施工企业， 日本一般是ハウスメーカー把活委托给工務店去施工。当然这是层层剥皮。


２ｘ４：北美过来的一种建房公法，墙面木头厚4英寸，用面支撑，技术成熟相对耐震。阪神大地震的时候97%的2x4的房子不需要任何修理。但设计法则限制了窗户的数量和面积。

２ｘ６：北美过来的一种建房公法，墙面木头厚6英寸，用超厚的面支撑，目前木造里面最耐震的是这种。（除了Log carbin）但设计法则限制了窗户的数量和面积。

軸組：日本传统建设工法，用梁支撑房子，房子是否耐震要看梁的设计和大工手艺。设计好了也很耐震。设计不好或者建売的话，不太耐震。好处是窗户可以做很大很多！！房间通风性和采光都比较好。


买房顺序：要么买盖好的，要么先联系好建商，然后再和建商一起找土地。因为贷款时需要两个一起贷。
最后说一句：同是一片地，什么最决定价格：采光！东南角最贵，西北便宜。价格能差30%

flying

阅读完毕，占个沙发

一头牲口

flying 发表于 2015-10-8 17:38
阅读完毕，占个沙发

你还没看呢吧。。。。。。。

梅友前

支持技术帖

merryk_w

好贴。。。。。。。。。。。
看完沙发就没了

看来200以上不能买啊。。。。
200 是分界线吗？

flying

一头牲口 发表于 2015-10-8 17:39
你还没看呢吧。。。。。。。

我是做这行的。这些都看腻了。直接扫一下就可以了。哈哈。

8chunyu8

学习！


               

一头牲口

看了无数房子，最后还是想整块土地自己盖楼。

一头牲口

flying 发表于 2015-10-8 17:52
我是做这行的。这些都看腻了。直接扫一下就可以了。哈哈。

一分钱一分货的世界啊。

flying

一头牲口 发表于 2015-10-8 17:55
一分钱一分货的世界啊。

只要正规买卖，一般正常交易，就是一分价钱一分货。非常明朗化的。