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中国人买日本房,谁在算计谁?

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发表于 2015-4-13 02:51:25 | |阅读模式

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本帖最后由 各自保平安 于 2015-4-13 09:14 编辑





       近年来,国内富裕阶层不断扩大,投资客瞄准了日元贬值的机遇,看上了日本的自然环境和房屋质量,不少中国人到日本购置不动产,日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。日本流通科学大学教授辻美代日前在接受新华社记者采访时说,最近一段时间,在日本购买不动产的中国客户明显增多,日本欢迎这些投资。

在日华人邓女士说,最近常见中国
人在日本买地、买房的消息,主要是因为日本的楼房和土地一起出售,只要你不卖,还可以一起留给子孙,这对于只有70年使用权的中国房产来说,显得非常吸引人。

中国人买日本房,觉得赚了,日本人拿中国钱复苏经济,觉得高兴。这真的是双赢吗?中国投资人,日本房市的风险你都看清了吗?

中国人买日本房,谁在算计谁?

【税税税,你算清了吗?】

日本房价相对中国一线城市,有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地,但驻地对面一座3层小楼,带地皮只要7680万日元(1日元约合0.052元人民币)。东京的二手房和小户型,即使是市中心,只要2000万日元就能购买。日本其他地区产都有中国人涉足,就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅,2000万日元一套,未完工就销售一空。

然而,在
日本购买不动产需缴纳各种费用,买完之后还一直有各种费用伴随,这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外,日本对当地人购买个人自住产的贷款和减税等优惠政策,一般外国人是享受不到的。

中国人买日本房,谁在算计谁?

由华侨创办的
中国通讯社社长姜德春指出,日本对土地、房屋等固定资产,不仅在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本产与土地一起都要缴纳固定资产税”,每年征收,是大头。税率根据地区不同,会有很大差异,高级住宅区和东京都中心地区,比如惠比寿和白金台等地,由于土地非常昂贵,收入不高就无法纳税,因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

另外,
日本不动产的遗产税非常高,当今皇后美智子的家人还曾经以产作为遗产税抵押给国家。姜德春指出,日本遗产税税率高于欧洲国家,略低于美国,基本上到孙子辈时产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因,所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

日本遗产税税率根据财产多少决定,财产越多税率越高。1000万以下产的继承税税率是10%,3000万以下是15%,5000万以下是20%,1亿至2亿日元40%,2亿至3亿日元45%,3亿至6亿日元50%,6亿日元以上则高达55%。按照日本现行的遗产税中国人到日本购置大额不动产,若干年后就相当于给日本国库做了贡献。

中国人买日本房,谁在算计谁?

简单归纳起来,
日本购买不动产有如下税费:1、购入不动产时,要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税(自用住房较低,为3%);2、到政府部门登记备案要缴纳登记税(一次性);3、不动产交易时要缴纳印花税(一次性);4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外,税率较高,最高达到55%(一次性);5、固定资产税(每年交)为市值的1.4%:6、当出让不动产时,不满5年的,需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%,超过5年,则为15%和5%。

【保值升
值,你想得美!】

希望买
房保值或倒赚钱,在日本很难实现。首先,日本房屋折旧率很高,独门独院的小楼一般都是木质结构,20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼,折旧率慢一些,但一般10年也要进行一次大修,大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果龄达到50年,业主会协商后决定重建。如何买房保值?实在很难。

由于各种税费,买
出租利润也不乐观。邓女士指出,日本不动产的维修费相当可观,如果是楼,管理费也不低。

中国人买日本房,谁在算计谁?

姜德春说,他认识一个旅美台胞老人,花了4500万
日元日本购得一处产,目的是想保值、增值,但由于不了解日本社会的实际状况,子租出去五六年,前后倒赔了400多万日元。尤其是对最后一位客,按其在美、台的经验行事,与客打了两场官司,结果都输得一塌糊涂,赔了诉讼费,还倒贴了100万日元的搬家费。

日本热早已结束,光从照片上看到漂亮的子而不实地调查就购买的话,往往会吃大亏。即便是东京都内,哪怕位置相邻,居住环境也完全不一样。在一些情况极端的地方,车站南北之间、河流东西之间的土地差价超过2倍。

【险险险,你买全了吗?】

日本地震高发,不动产面临地震损毁威胁,这属于特殊风险。所以日本不动产如果不买全了,地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。而即使加入地震保险,也有一个赔偿上限的问题。这些都得考虑仔细。

此外,在日本买房
还必须仔细调查该建筑物是否合法,一些附带风险也需要考虑。例如2005年11月17日,国土交通省宣布千叶县的姊齿建筑设计事务所的一级建筑师姊齿秀次伪造了关于建筑的抗震性数据。问题曝光后,他设计的楼盘都被拆除。如果购买这样的不动产,有苦只能自己吞。

姜德春特别提醒,随着
中国国力的上升,日本国内对中国的敌意也在集聚,中国人在日本买房置地引起了当地居民不少质疑和反对的声音,甚至有极端人士认为这是对日本的入侵。如同保守派市民团体不时去东京大久保的韩国城举行排外游行,东京池袋的华人商店“阳光城”也曾遭受保守市民团体寻衅滋事,那么中国购买的大型不动产项目是否会成为保守市民团体骚扰的目标也值得注意

发表于 2015-4-13 09:05:43 |
不懂税的哥们跑出来秀下限,这叫人怎么说好。
发表于 2015-4-13 09:20:39 |
这些大家都懂,有钱就是人性
发表于 2015-4-13 09:38:55 |
五毛的宣傳,反著看就對了
发表于 2015-4-13 09:41:03 |
中国有钱的哪些20%都是傻子. 不想在中国买宁愿不辞千里来日本为岛国的GDP做贡献..
发表于 2015-4-13 09:52:57 |
到时日本经济好了,一个政策就把这些海外房主的土地收回了。jm也没有了。爱哪儿告哪儿告去。
发表于 2015-4-13 10:29:59 |
jjjuxegen 发表于 2015-4-13 09:38
五毛的宣傳,反著看就對了

你要真觉得这是五毛再忽悠人,就该指出哪里说的不对,而不是yy
发表于 2015-4-13 10:38:27 |
日本房只适合自住享受下人生,日本政府这些条款早预期限制靠炒房暴富,日本已经不是泡沫时代了
发表于 2015-4-13 10:40:50 |
我家附近新建的房子,被同胞买下了
发表于 2015-4-13 10:46:00 来自手机 |
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